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Top Finanz-Experte Michael Ernst im Interview mit seinen Mandanten. Wir als Wirtschaftskanzlei sind einer der stärksten Immobilienvermittler in unserer Region, spezialisiert auf den Bereich Immobilie als Kapitalanlage. Man muss hier klar unterscheiden zwischen der Immobilie zum Eigennutz und der Immobilie zur Kapitalanlage. Die Immobilie zur Kapitalanlage ist meiner Meinung nach das beste Instrument, um Vermögen aufbauen zu können bzw. Vermögen aufbauen zu lassen. Dadurch, dass ich nicht selbst die Immobilie abzahle, sondern den Mieter habe, der mit seiner Mietzahlung den größten Anteil des Kredites bei der Bank abbezahlt, plus die steuerlichen Vorteile, macht es für mich den größten Sinn. Wir müssten es doch nur nachmachen. Doch die plakativen Ängste, die wir in Deutschland vor Problemen wie z.B. Mietnomaden haben, halten uns vom Immobilienbesitz massiv ab. So stark projizieren wir Ängste zu der Immobilie als Kapitalanlage, dass wir in Deutschland als kapital stärkstes Land die geringste Eigentumsquote in Europa haben. Es ist unglaublich! Beim Kauf einer Immobilie  übernimmt man den aktuellen Mieter. Sollte es zu einem Mieterwechsel kommen, haben wir alle Möglichkeiten und Prüfmechanismen, die man am Markt durchführen kann, angefangen bei der Schufa-Auskunft die wir einholen können, Einkommensnachweise, Arbeitsvertrag, Berufsstand, Mieterselbstauskunft usw. Da wir eine Miet- und Hausverwaltung aktiv implementieren, haben wir dadurch für unsere Kunden ein Mietinkasso und eine Kautionsverwaltung. D.h. unsere Kunden müssen sich aktiv um nichts kümmern! Wir haben im Schnitt aufgrund von den Lagen, die wir auswählen, um die 40 bis 60 Mietinteressenten, teilweise sogar bis über 100 Anfragen, je nachdem, um welches Objekt es sich handelt. Somit stellt es kein Problem dar, einen vernünftigen Mieter zu finden. Man muss die Interessenten nur richtig prüfen. Und falls jemand nach dieser Prozedur immer noch Bauchschmerzen haben sollte, dann gibt es für diese Fälle Versicherungslösungen, die die Risiken des Immobilienbesitzers  komplett absichern können. Die Versicherungsprodukte sind bereits seit 2005 alle steuerpflichtig, genauso wie die Investmentprodukte, es fällt seit 2009 die Abgeltungssteuer an. Bei der Immobilie kann ich mir hingegen immer noch immense Steuervorteile sichern. Ich kann die Zinsen als Ausgabe abschreiben. Da gibt es verschiedene Abschreibungsmöglichkeiten, die man nutzen kann, von Bestandsobjekten angefangen, bis hin zu Sanierungs- oder Denkmalobjekte, die eine noch höhere Abschreibung haben. Prinzipiell ist der Verkauf einer Immobilie, die ich als Kapitalanlage – egal welche Abschreibungsvariante – genutzt habe, nach dem zehnten Jahr steuerfrei. D.h. alle Gewinne, die in diesen zehn Jahren zusammen kommen, sind zu 100 % steuerfrei. Das Ganze ist gesetzlich verankert und kann man im Einkommensteuergesetz im § 23 nachlesen. Hier haben wir auch tatsächlich die meisten Empfehlungen. Das ehrt uns und bestätigt wieder unsere Vorgehensweise bei den Objekt-Kriterien. Bei der Objektprüfung sind uns diverse Kriterien wichtig. Die Lage muss passen. Eine gute Lage bedeutet, es sollte mehr Zuzug an Einwohnern sein als Wegzug. Wir brauchen öffentliche Verkehrsmittel, die müssen einfach erreichbar sein, Geschäfte des täglichen Bedarfs, um Lebensmittel einkaufen zu können, Schulen, Ärzte, Apotheken, Kindergärten.  Dann können wir von einer guten Lage sprechen. Es sollte eine gewisse Anzahl an Wohnungen in einem Objekt vorhanden sein,  letztendlich ist es so, je mehr Wohnungen in einem Objekt sind, desto leichter bildet man eine Instandhaltungsrücklage. Wenn es Probleme geben sollte am Objekt und etwas investiert werden muss, dass es nicht zu hohen Sonderumlagen kommt, sondern dass durch die Rücklagen die Sanierungs- oder Renovierungsmaßnahmen durchgeführt werden können. Ein weiteres Kriterium ist der Grundriss von Objekten. Diese sollten: Die Substanz vom Objekt ist sehr wichtig: Es gibt viele Details, auf die wir achten müssen. Wir gehen immer von uns aus, würden wir uns das Objekt für uns selbst kaufen um es im Bestand zu halten? Ansonsten würden wir das Objekt auch nicht weiter an unsere Mandanten verkaufen. Es kommt immer alles zurück. Kurz um, die Immobilie ist für mich nach wie vor eine der besten Anlagen, die man tätigen kann und die für mich persönlich auch am besten bisher abgeschnitten hat. Die Immobilie als Kapitalanlage sollte in jedem Portfolio als Diversifikation vorkommen.

Die Frage, ob Sie eine Immobilie mieten oder kaufen sollten, beschäftigt viele Menschen zu verschiedenen Lebensphasen, besonders wenn sich ihr Lebensabschnitt ändert – sei es, dass Nachwuchs erwartet wird, die Immobilie nicht mehr zum Alter passt oder eine Scheidung bevorsteht. Die Entscheidung für oder gegen den Kauf einer Immobilie wird von einer Vielzahl von Faktoren beeinflusst, darunter finanzielle Stabilität, langfristige Lebenspläne und individuelle Prioritäten. Die gegenwärtige Marktlage und die hohen Immobilienpreise führen dazu, dass viele Menschen den Kauf einer Immobilie als eine große finanzielle Hürde betrachten und sich daher vorerst für das Mieten entscheiden. Doch ist das wirklich immer die bessere Lösung?

Finanzierungssicherheit ist ein kritischer Aspekt beim Verkauf Ihrer Immobilie. Stellen Sie sich vor, Sie haben einen vielversprechenden Käufer gefunden und sind bis zum Notartermin vorgedrungen. Alles scheint reibungslos zu verlaufen, bis plötzlich die Finanzierung platzt. Der potenzielle Käufer kann den Kauf nicht stemmen, und Sie stehen vor einem Rückzug des Vertrags. Dies bedeutet nicht nur einen Rückschlag im Verkaufsprozess, sondern kann auch zu finanziellen Verlusten führen.

Haben Sie sich schon einmal Gedanken darüber gemacht, was mit Ihrer Immobilie passiert, wenn Sie nicht mehr da sind? Vielleicht haben Sie Bedenken, dass Ihre Erben Schwierigkeiten haben könnten, die Erbschaftssteuer zu bezahlen oder sich sogar in einem erbitterten Streit darüber wiederfinden könnten?